Gjør ditt firma arbeid som ledd i oppføring av ny bolig?

Erfaring fra byggebransjen er at flere håndverkere som gjør arbeid i forbindelse med oppføring av ny bolig, gjerne ikke er kjent med at arbeidet deres reguleres av bustadoppføringslova. Dersom en ikke følger bustadoppføringslovas regler om for eksempel garanti for entreprenøren (dvs. håndverkerfirmaet) sitt arbeid, kan dette i verste tilfelle få personlige konsekvenser for ledelsen i firmaet.

Bustadoppføringslova gjelder avtaler mellom entreprenør og forbruker «om oppføring av ny eigarbustad» (bustadoppføringslova § 1 første ledd). En vanlig misforståelse av dette er at bustadoppføringslova bare gjelder for totalentreprenøren, som inngår avtale med forbrukeren om å levere nøkkelferdig bolig. Dvs. tilfellene der totalentreprenøren skal stå for hele leveransen, grunnarbeider, betongarbeider, materialer, tømrerfag, rørleggerfag, elektrikerfag etc., enten selv eller gjennom egne underleverandører som totalentreprenøren engasjerer og betaler.

Men bustadoppføringslova gjelder også ved delentrepriser:

Det står i bustadoppføringslova første ledd bokstav a) at avtale om oppføring av ny eigarbustad også omfatter avtale om arbeid «som vert utført direkte som ledd i slik oppføring». Loven kommer altså til anvendelse også for entreprenøren som bare leverer en av flere andre leveranser i et byggeprosjekt, og som har inngått avtale direkte med forbrukeren.

Det spiller altså i prinsippet ikke noen rolle hvor stort arbeidet som din bedrift leverer i byggeprosjektet er. Så lenge avalen er gjort med forbruker og gjelder arbeid som blir utført direkte som ledd i oppføring av bolig, er det bustadoppføringslova som gjelder.

Dette vil normalt alltid være tilfelle for eksempel for grunnentreprenøren som skal planere boligtomten, rørleggeren som skal legge rør og for elektrikeren som skal levere sikringsskap og trekke ledninger i boligen som oppføres.

Bustadoppføringslova er skreddersydd for arbeid som utføres med oppføring av bolig, og reflekterer at et slikt byggeprosjekt ofte vil være svært kostbart for forbrukeren og at det kan være en stor jobb for de entreprenører som leverer i byggeprosjektet. Loven har for eksempel en bestemmelse om at entreprenøren skal stille garanti for oppfyllingen av avtalen.

Bustadoppføringslova § 12 bestemmer at entreprenøren som utgangspunkt skal stille garanti straks etter avtaleinngåelsen med forbrukeren (men her gjelder enkelte unntak på visse vilkår). Garantien skal gjelde i en periode frem til fem år etter overtakelse, og skal tilsvare minst 10 % av vederlaget entreprenøren skal ha. Den kan reduseres til 5 % av vederlaget for krav som forbrukeren måtte gjøre gjeldende etter overtakelse.

Dette kravet til garanti etter § 12 gjelder som hovedregel alle entreprenørene i byggeprosjektet som har avtale direkte med forbrukeren, men det gjelder et unntak:

Dersom vederlaget entreprenøren skal ha er under 2 ganger grunnbeløpet i folketrygden (for tiden til sammen kr 237 240), er entreprenøren unntatt fra plikten til å stille garanti for det enkelte oppdraget.

Dersom for eksempel rørleggeren skal levere alt av vann- og avløpsrør og vannbåren varme og det samlede vederlaget er over kr 237 240, må rørleggeren altså stille garanti for gjennomføringen av sin avtale. Dersom elektrikerens vederlag er lavere enn kr 237 240, må ikke elektrikeren stille garanti.

Ved beregningen av om grensen på 2 ganger grunnbeløpet er nådd, må man ta utgangspunkt i hva man på avtaletidspunktet regnet med at totalvederlaget ville bli. Ved beregningen må man inkludere både merverdiavgift og eventuell indeksregulering.

Noen andre konsekvenser:

En annen konsekvens av at bustadoppføringslova regulerer avtalen mellom entreprenøren og forbrukeren, er at entreprenøren som hovedregel først kan kreve betaling etter overtakelse (§ 46), I praksis betyr dette at betaling først kan skje når delentreprenørens arbeid overtas.

For å kunne fakturere og kreve betaling før overtakelse, må det være uttrykkelig avtalt og spesielle vilkår må være oppfylt (§ 47).

Enda en konsekvens av at bustadoppføringsloven anvendes, er at forbrukeren kan kreve dagmulkt dersom entreprenørens arbeid er forsinket (§ 18). Det kan være lurt at entreprenøren har et bevisst forhold til dette når det avtales fremdriftsplan

Dersom entreprenør ikke stiller garanti etter § 12, kan det får store konsekvenser for ledelsen i selskapet.

Garantien etter § 12 skal gi forbrukeren en sikkerhet for eventuelle krav som måtte oppstå mot entreprenøren, som for eksempel krav på prisavslag som følge av en mangel. Dersom entreprenøren skulle gå konkurs i garantiperioden (i byggetiden og fem år etter overtakelse), kan garantien utløses og forbrukeren få betaling fra garantisten. Dersom entreprenøren ikke har husket på å stille slik garanti, kan det føre til personlig erstatningsansvar hos ledelsen i entreprenøren.

I en dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2015-154776) ble for eksempel en person som var daglig leder og styreleder i et entreprenørselskap som ikke hadde stilt lovpålagt garanti etter § 12, idømt erstatningsansvar med kr 366 148. Lagmannsretten anså det klart at saksøkte:

«opptrådte uaktsomt og erstatningsbetingende etter aksjeloven § 17-1 første ledd ved at han som styreleder og daglig leder ikke sørget for at det ble stilt en beløpsmessig begrenset helgaranti for [selskapets] forpliktelser – noe selskapet var forpliktet til etter kontrakten og bustadoppføringslova § 12.»

I en dom fra Eidsivating lagmannsrett (LE-2009-97686) kom lagmannsretten til at styreleder og daglig leder i et entreprenørselskap var erstatningsansvarlig etter aksjeloven § 17-1 (ansvar for daglig leder og styremedlemmer i aksjeselskaper) for økonomisk tap som forbruker var påført i forbindelse med avtale om oppføring av bolig. Lagmannsretten fant det

«sannsynliggjort at [saksøkte] i hvert fall har utvist uaktsomhet, både i forhold til bruken av en byggblankett som var egnet til å villede forbrukeren i forhold dennes rettigheter etter loven, utformingen av kontraktens bestemmelser i strid med bustadoppføringslovas preseptoriske regler og at det ikke ble stilt pliktig garanti.»

Entreprenøren hadde brukt feil byggblankett, og det var ikke stilt garanti etter bustadoppføringslova § 12. Samlet sett ble daglig leder og styreleder i selskapet ansett for å være erstatningspliktig overfor forbrukeren.

Det er derfor viktig at din bedrift er bevisst på hvilket regelsett som regulerer avtalen med forbruker, og at du særlig avklarer om det er krav om garanti og om det kan faktureres iht. din bedrifts alminnelige faktureringsrutiner.